Zertifizierte Gutachten in Konstanz
Gerd Hirning
07733 / 99 98 745
Hauptstraße 49, 78259 Mühlhausen
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIN EN ISO/IEC 17024:2012
- Zertifizierter Bausachverständiger DIN EN ISO/IEC 17024:2012
- 27 Jahre lang Schreinermeister im eigenen Betrieb
- Erstellen von Verkehrswertgutachten i.S. des § 194 BauGB
- Verkaufsberatung & Einwertung
- Erstellen von Bauschadensgutachten
- Immobilienbewertung in Konstanz und Umland
- Keine versteckten Kosten
- Kurzfristige Besichtigungstermine möglich
Meine Dienstleistungen für Sie im Einzelnen
Für Sie unterwegs im Raum Konstanz
Immobilienbewertung
Sachwertgutachten
Wertermittlung für das Finanzamt
Kaufberatung für Immobilien
Mein Rückruf-Service für Sie
Jede Immobilie in Konstanz ist anders. So nehme ich mir gerne die Zeit, Ihre bei einem persönlichen und kostenfreien Erstgespräch in Konstanz kennenzulernen.
Was ist ein Ertragswertgutachten?
E in Ertragswertgutachten errechnet den Wert einer Immobilie in Konstanz aus den tatsächlich erzielten Mieteinnahmen bzw. zu erzielenden Mieteinnahmen. Es ist ein komplexes Verfahren, bei dem zur Berechnung die Parameter wie Bodenwertverzinsung (Liegenschaftszinssatz), Mietertrag, Verwaltungskosten und Restnutzungsdauer einbezogen werden.
"Lage, Lage, Lage…. Vermietete Objekte und Geschäftsräume gewinnen oder verlieren an Renditewert je nach Lage in Konstanz und viel weniger nach tatsächlicher Ausstattung bzw. Zustand, als man gemeinhin annimmt.
Als erfahrener Bausachverständiger bin ich ständig in Süddeutschland unterwegs und kenne die Ballungsräume Konstanz und München wie auch den Bodensee, das Rhein-Neckargebiet sowie die Schweiz sehr gut."
Ihr Gerd Hirning
Wann benötigen Sie in Konstanz ein Ertragswertgutachten?
Ein Ertragswertgutachten fordern Sie an, wenn der Wert einer Immobilie oder eines Flurstückes über den Parameter „zu erwartenden Ertrag durch Miet- oder Pachteinnahmen“ berechnen und bewerten lassen müssen. In der Regel ist dies der Fall, wenn Sie Ihr vermietetes Objekt oder Ihr Unternehmenskomplex veräußern oder andersherum, ein solches kaufen möchten.
Sie benötigen ein Ertragswertgutachten ebenso für das Finanzamt, welches dieses aussagekräftige Gutachten als steuerliche Berechnungsgrundlage bevorzugt. Grundsätzlich finden steuerliche Festsetzungen und Berechnungen auf der Basis eines Ertragswertgutachtens statt. Denn hier werden die tatsächlich gezahlten Mieten zugrunde gelegt.
Für einen Investor sind die Zahlen eines fundierten Ertragswertgutachtens die Basis seiner Kaufentscheidung. Es geht also darum, die nachhaltig am Markt zu erzielenden Mieten einer Immobilie zu ermitteln und in ein objektives Verhältnis zum Kaufpreis zu setzen.
Für welche Objekte benötigt man ein Ertragswertgutachten?
Wenn Sie ein Mietobjekt (in der Regel ein Mehrfamilienhaus) veräußern möchten, wird der Investor ein Ertragswertgutachten erstellen.
Dasselbe gilt für alle gewerblich genutzten Immobilien. Hier geht es um Erträge, die die jeweilige Immobilie zukünftig erwirtschaften wird. Diese Erträge bestimmen den Wert der Immobilie, also letztlich den Kaufpreis.
Sonderimmobilien, welche ein Ertragswertgutachten bei Veräußerung benötigen, sind beispielsweise:
- Altenheime und Betreutes Wohnen
- Hotels und Gaststätten
- Logistikgebäude
- Tankstellen
- Biogasanlagen
- Windräder
- Landwirtschaftliche Betriebe
Welche Parameter werden zur Berechnung herangezogen?
Neben der Lage, die vor allem bei vermieteten Objekten große Relevanz besitzt, sind es folgende Parameter, die zur Berechnung herangezogen werden:
- Größe bzw. Fläche der gesamten Immobilie
- Bodenwert
- Bodenwertverzinsung
- Baulicher Zustand
- Instandhaltungszustand
- Kaltmiete
- Mietspiegel
- Mieteinnahmen
- Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (BOG’s)
- Bewirtschaftungskosten
All diese Daten müssen akribisch eruiert und in einem speziellen Berechnungsverfahren miteinander verknüpft werden.
Ein Ertragswertgutachten lassen Sie am besten von einem Fachmann anfertigen, welcher auch die Gegebenheiten vor Ort kennt.
Sollten Sie sich fragen, ob in Ihrem Falle ein Vergleichswertgutachten oder ein Ertragswertgutachten in Frage kommt, rufen Sie mich an oder schreiben Sie mir.
Selbstverständlich stehe ich auch für weitere Fragen und Beauftragung jederzeit zur Verfügung.
Wer fordert ein Verkehrswertgutachten?
- Der Käufer, der hierdurch ein rechtssicheres Standing im Verkaufsprozess erhält.
- Der Verkäufer, der durch verlässliche Zahlen eine gute Entscheidung fällen kann.
- Indirekt das Finanzamt, das über ein zertifiziertes Verkehrswertgutachten die korrekten Steuersätze errechnet.
- Gerichte, die Entscheidungen auf Basis beweisbarer und belastbarer Faktenlage fällen.
- Die Erbengemeinschaft, die eine rechtssichere und unparteiische Grundlage wünscht.
Das Vergleichswertgutachten für Immobilien in Konstanz:
E in Vergleichswertgutachten ist die präzise Errechnung des Wertes von Grundstücken sowie Immobilien anhand erzielter Kaufpreise gleicher oder ähnlicher Grundstücke oder Immobilien. Wichtig ist der Vergleich mit zeitlich aktuellen Verkäufen. So können sehr genaue Vergleichswertgutachten erstellt werden, welche weiteren Parameter berücksichtigen und beinhalten. Diese Gutachtenerstellung nennt man Vergleichswertverfahren.
Zur Erstellung eines belastbaren Vergleichswertgutachtens werden durchschnittlich 10 – 15 vergleichbare Verkaufsfälle bzw. -objekte herangezogen.
Ein Vergleichswertgutachten wird vor allem bei der Berechnung von Grundstücken und deren Immobilien gefordert, welche im privaten Besitz sind.
Nicht in Frage kommt ein solches Gutachten bei komplexen Gebäuden oder Geschäftsimmobilien, da hier die Vergleichsparameter für exakte Berechnungen nicht ausreichend. Hier ist jeder Verkaufsfall sehr spezifisch. Es besteht also in diesem Fall nicht die Möglichkeit, auf vergleichbare Verkaufsfälle zurückzugreifen.
Aus diesem Grunde werden bei komplexen Gebäude- und Geschäftsimmobilien Sachwert- oder Ertragswertgutachten erstellt.
Wann benötigen Sie ein Vergleichswertgutachten?
Sobald Sie sich in einer gerichtlichen Vermögensauseinandersetzung befinden, wird ein zertifiziertes Vergleichswertgutachten notwendig, damit Sie mit rechtlich sicheren Daten agieren können. Solche Auseinandersetzungen in Vermögensfragen können sein:
- Scheidung: Ist ein Verkauf die beste Lösung? Entschädigungszahlung in welcher Höhe? etc.
- Privater Immobilienkauf bzw. –verkauf. Ein realistisch zu erzielender Verkaufspreis ist die beste Basis für alle weiteren Transaktionen.
- Vermögensauseinandersetzungen
Welche Daten aus Konstanz werden zur Erstellung eines Vergleichswertgutachtens herangezogen?
a) Aktuell erzielte Kaufpreise von Vergleichsobjekten. Diese sind in der Tat die wichtigsten und relevantesten Daten, die den Anforderungen gemäß ImmoWertV (Wertermittlungsverordnung) gerecht werden. Diese Kaufpreise sind in den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse gelistet und werden dort vom Gutachter abgerufen.
b) Die aktuell dotierten Angebotspreise vergleichbarer Grundstücke bzw. Immobilien werden zur Berechnung nicht herangezogen, da sie keine Aussagekraft besitzen. Die meisten Angebotspreise decken sich in der Regel nicht vollständig mit Verkaufspreisen und das aus unterschiedlichen Gründen.
Diese können aus der Situation eines Notverkaufs resultieren bis hin zu einem zu hoch oder im schlechteren Fall von einem zu niedrig angesetzten Angebotsreis.
Des Weiteren verändern zunächst nicht einsehbare Mängel den üblichen Angebotspreis im Bezug zum letztlich erzielten Verkaufspreis ebenso. Aus diesem Grund ist ein Blick auf die aktuellen Immobilien- und Grundstücksangebote zwar gängige Praxis, er besitzt jedoch nicht die letztliche Relevanz.
c) Die Marktrecherche ist ein weiteres wichtiges Analyseinstrument. Aber, welcher Markt hat welche Aussagekraft? Auch hier prüft der Gutachter unterschiedliche Auswertungen.
Zum Beispiel:
- Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse
- Auswertungen von Online-Immobilienportalen erstellt. Diese sind jedoch nur bedingt aussagekräftig, da lediglich Angebotspreise
- Auswertungen von Verbänden und Banken sowie Maklerunternehmen. Auch hier gilt es, die unterschiedlich angesetzten Parameter im Auge zu behalten.
Ein zertifiziertes Vergleichswertgutachten ist ein Dokument, mit dem Sie sicher und beruhigt durch jeden Verkaufsprozess sowie durch eine gerichtliche Vermögensauseinandersetzung gehen können.
Sie haben Fragen? Kontaktieren Sie mich!
Ich benötige ein Verkehrswertgutachten in Konstanz
Sollten Sie statt eines Vergleichswertgutachtens ein Verkehrswertgutachten in Konstanz benötigen, um den aktuellen Wert Ihrer Immobilie individuell und rechtskonform zu ermitteln bin ich als Bausachverständiger und personenzertifizierter Gutachter für Immobilien DIN EN ISO/IEC 17024:2012 ebenso der richtige Ansprechpartner.
Sie sind sich nicht sicher, welches Gutachten Sie tatsächlich benötigen?
In einem Gespräch eruiere ich gemeinsam mit Ihnen und anhand der Sachlage, welches Gutachten sowohl aktuell wie langfristig für Sie am sinnvollsten ist.
In Konstanz für Sie vor Ort
Jede Immobilie ist anders. So nehme ich mir gerne die Zeit, Ihre bei einem persönlichen und kostenfreien Erstgespräch in Konstanz kennenzulernen.
Das Mietwertgutachten für Immobilien in Konstanz:
E in Mietwertgutachten ist ein wichtiges Dokument für Vermieter wie Mieter, sobald kein Mietspiegel bei der jeweiligen Kommune vorliegt. In diesem Falle errechnet ein Sachverständiger rechtssicher den realistisch zu erzielenden Mietpreis einer Immobilie und erstellt ein Mietwertgutachten. Dies ist ein Dokument, welches als Beweis- bzw. Berechnungsgrundlage vorgelegt werden kann, wenn zwischen Mieter und Vermieter über die Höhe des Mietpreises oder bezüglich einer Erhöhung des Mietpreises Uneinigkeit herrscht.
Auch im Falle einer Renditeberechnung ist das Mietwertgutachten ein Dokument, das sowohl für Kapitalanleger wie auch Verkäufer das Maß zur Beurteilung des Kaufpreises der Immobilie ist.
Warum benötigen Sie ein Mietwertgutachten?
Gerade in kleineren Gemeinden liegt nicht immer ein Mietspiegel vor. Diesen benötigen Sie jedoch, um bei einer wohnwirtschaftlich genutzten Immobilie einen Mietpreis, also Ertrag der Immobilie, berechnen und ausweisen zu können. Durch das Mietwertgutachten wird also der Mietpreis errechnet, der
a) tatsächlich angesetzt und
b) durchgesetzt werden kann.
Wann benötigen Sie in Konstanz ein Mietwertgutachten?
Situationen, die ein Mietwertgutachten erforderlich machen sind:
- Durchsetzung einer Erhöhung der Miete.
- Streitigkeiten über die Höhe des Mietpreises.
- Es steht kein örtlicher Mietspiegel zur Verfügung, um einen ortsüblichen Mietpreis zu berechnen.
- Nutzwertermittlung im Rahmen einer Scheidung (objektiver plus angemessener Wohnwert).
- Errechnung des Rohertragswertes einer Immobilie im Falle einer Veräußerung der Immobilie.
Welche Unterlagen werden zur Erstellung eines professionellen Mietwertgutachtens benötigt?
Zur Erstellung eines solchen Gutachtens wird ein umfassender Einblick in zugehörige Dokumente genommen. Denn nur so können fachlich stimmige und rechtlich einwandfreie Gutachten erstellt werden. Die zur Berechnung relevanten Daten entnimmt der Gutachter aus folgenden Unterlagen:
- Grundriss
- Flurkarte
- Größe der Wohn- bzw. Nutzfläche
- Objektgröße
- Ausstattung und Zustand
- Ggf. Modernisierungszeitraum
- So vorhanden: Mängelliste
- Wohnflächenberechnung
- Kopie gültigen Mietvertrages und eventueller Nachträge
- Datum letzter Mietanpassung
- Aktueller Stadtplan
Wohnraummiete versus Gewerbemiete
Grundsätzlich muss bei einer Vermietung klar definiert werden, ob es sich um eine Wohnraummiete oder Gewerbemiete handelt. Beides kann nicht im gleichen Mietverhältnis Platz finden.
So bezieht sich ein Mietwertgutachten auf den jeweils deklarierten Mietvertrag.
Ein Beispiel zur Gewerberaummiete
Wohnt ein Unternehmer im gleichen Mietraum, in welchem er sein Unternehmen betreibt, gilt dieser Mietraum nach wie vor als Gewerbemietraum, sofern er aus diesem den maßgeblichen Teil seiner Einkünfte erzielt. Es entscheidet letztlich nicht die tatsächliche Nutzung. Es entscheidet die Höhe der ertragswirtschaftlichen Nutzung des Mietraumes.
Daher bleibt im Umkehrschluss ein Wohnraummietverhältnis als solches bestehen, wenn der Mieter in einem Zimmer seiner Mietwohnung zum Beispiel nebenbei einen Onlinehandel betreibt, sofern dieser nicht den maßgeblichen Teil seiner Einkünfte darstellt.
Es ist also wichtig, genau zu definieren, ob es sich um eine Wohnraummiete oder eine Gewerberaummiete handelt. Um bei fehlendem Mietspiegel seitens der Kommune rechtssicher auftreten zu können, benötigen Sie als Vermieter ein Mietwertgutachten.
Das Bauschadensgutachten für Immobilien in Konstanz:
E in Bauschadensgutachten dokumentiert offensichtliche sowie verdeckte Mängel und Schäden bei Privat- oder Gewerbeimmobilien. Diese werden von einem zertifizierten Bauschadensgutachter festgestellt und fachmännisch bewertet. Dabei stellt der Gutachter den Umfang der Mängel und die Höhe des resultierenden Sachschadens fest.
Des Weiteren klärt der Bauschadensgutachter die Grundsatzfrage, ob ein Baumangel oder ein Bauschaden vorliegt.
Ein Bauschadensgutachten wird erstellt zur Feststellung eines Schadensfalles, zur Beweissicherung oder zur Aufklärung desselben.
Welche Schäden werden in einem Bauschadensgutachten dokumentiert?
Es werden Mängel dokumentiert und bewertet, die durch unsachgemäße Ausführung von Gewerken entstanden sind und dem Auftraggeber einen finanziellen Schaden verursachen. Am offensichtlichsten sind beispielsweise Schimmel und Feuchteschäden. Wobei gerade die Ursachen für diese Mängel nicht immer offen zu Tage treten. Sie können sowohl aus der Bausubstanz selbst herrühren wie aus Undichtigkeiten durch unsachgemäße Verarbeitung. Des Weiteren aus unsachgemäßer Nutzung des Gewerkes.
Auch Risse sind häufig vorkommende Mängel, die sowohl auf Ursache wie Schadensumfang eingeschätzt werden müssen. Dafür bedarf es gutachterliches Können und fundiertes Sachwissen ebenso wie langjährige Erfahrung rund um Immobilien. Nur so kann ein umfassendes und aussagekräftiges Gutachten angefertigt werden, das auch vor Gerichten und Versicherungen Bestand hat.
Die Ursachen von Bausachschäden herauszufinden, ist maßgeblich für die korrekte Einschätzung von Schadenshöhe und Wert einer Immobilie. Sie ist ebenso maßgeblich für die Klärung der Kostenübernahme zur Behebung des Schadens bzw. Mangels.
Was kann von einem Bausachverständigen bewertet werden?
- Funktionsmängel, zum Beispiel bei Fenstern und Türen.
- Mängel, die durch unsachgemäßes Handwerk entstanden sind.
- Raumklimawerte, die durch mangelhafte oder falsche Isolierung negativ beeinflusst werden.
- Wärmebrücken bzw. Wärmeverluste, durch mangelhafte Isolierungsarbeiten.
- Generell optische Mängel, verursacht durch ungenaues oder unsachgemäßes Arbeiten.
Grundsätzliches zum Bauschadensgutachten
Baumängel bzw. -schäden können in der Bauphase und auch zu einem späteren Zeitpunkt entstehen. Ich schaue mir als Bausachverständiger eine Immobilie vom Keller bis zum Dach an. Wo notwendig werden spezielle Messgeräte eingesetzt.
Wofür brauche ich einen Bausachverständigen?
Schäden an Immobilien verursachen schnell hohe Sanierungskosten und schmälern teils einschneidend den Wert einer Immobilie. Spätestens bei einem eingetretenen Versicherungsfall oder bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung muss ein zertifiziertes Bauschadensgutachten vorliegen, um eine korrekte Festsetzung des Schadenswertes vornehmen zu können.
In der Regel beinhaltet ein Schadensgutachten auch ein Sanierungskonzept.
Meine zertifizierten Bauschadensgutachten werden u.a.
- bei Versicherungsfällen erforderlich, damit über den Umfang der Versicherungsleistung rechtssicher entschieden werden kann.
- von Gerichten bei Schadensersatzansprüchen gefordert.
Wer beauftragt einen Bausachverständigen?
Meine Auftraggeber sind Bauherren, Bauträger, Immobilienkäufer, Gewerbetreibende und Gerichte sowie Versicherungen. Aber auch Mieter, Banken und Wohnungsbaugesellschaften.
So entstehen je nach Anforderung:
- Privatgutachten
- Schiedsgutachten
- Versicherungsgutachten
- Gerichtsgutachten
- Gutachten zur Beweissicherung
- Bauzustandsdokumentationen
Wenn Sie zusätzlich ein Verkehrswertgutachten benötigen:
Sollten Sie des Weiteren ein Verkehrswertgutachten für Konstanz benötigen, um den aktuellen Wert Ihrer Immobilie individuell und rechtskonform zu ermitteln, bin ich als Bausachverständiger und personenzertifizierter Gutachter für Immobilien DIN EN ISO/IEC 17024:2012 ebenso der richtige Ansprechpartner.
Verkehrswertgutachten von Immobilien in Konstanz brauchen Erfahrung
- Bausachverständiger und personenzertifizierter Gutachter für Immobilien DIN EN ISO/IEC 17024:2012
- In ständiger Weiterbildung zum Thema Immobilienbewertungen und Bauschäden in Konstanz
- 27 Jahre lang Schreinermeister im eigenen Betrieb
- Viele Jahre in ganz Süddeutschland auch im Innenausbau tätig
- Ihr kompetenter Berater auch für schwierige Konstellationen