Zertifizierte Verkehrswertgutachten
von Gerd Hirning

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Verkehrswertgutachten vom Immobilien-Experten
Erstellt von Inhaber Gerd Hirning persönlich
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Erstberatung kostenfrei


    Das Verkehrswertgutachten


    Ein Verkehrswertgutachten ist ein Gutachten, das den Verkehrswert einer Immobilie ermittelt. Der Verkehrswert, auch als Marktwert bezeichnet, ist der Preis, der zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung am Markt für die Immobilie erzielt werden kann. Das Verkehrswertgutachten wird von unabhängigen Sachverständigen erstellt und dient als fundierte Grundlage für verschiedene Zwecke wie den Kauf oder Verkauf einer Immobilie, die Finanzierung durch Banken, Erbschaftsangelegenheiten oder gerichtliche Verfahren wie eine Scheidung.


    Definition nach § 194 des Baugesetzbuches


    Der Paragraph 194 des Baugesetzbuches definiert das Verkehrswertgutachten so: "Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."


    Inhalte eines Verkehrswertgutachtens


    Ein Verkehrswertgutachten umfasst verschiedene Aspekte, die zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie berücksichtigt werden. Dazu gehören:

    • Objektbeschreibung: Eine detaillierte Beschreibung der Immobilie, einschließlich Lage, Größe, Baujahr, Grundstücksgröße, Bauweise und Ausstattung.
    • Marktanalyse: Eine Analyse des aktuellen Immobilienmarktes, um Vergleichsobjekte und Trends zu identifizieren.
    • Wertermittlungsverfahren: Die Anwendung geeigneter Wertermittlungsverfahren wie das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren, abhängig von der Art der Immobilie.
    • Wertermittlung: Die Berechnung des Verkehrswerts basierend auf den ermittelten Daten und den angewendeten Wertermittlungsverfahren.
    • Bewertungsfaktoren: Die Berücksichtigung von Einflussfaktoren wie Lage, Zustand der Immobilie, Infrastruktur, Entwicklungspotenzial, rechtliche Beschränkungen und Marktbedingungen.
    • Begründung und Dokumentation: Eine ausführliche Begründung der Wertermittlung und eine umfassende Dokumentation aller verwendeten Informationen, Daten und Berechnungen.

    Zweck eines Verkehrswertgutachtens


    Ein Verkehrswertgutachten wird in verschiedenen Situationen und für verschiedene Zwecke benötigt, einschließlich:

    • Kauf oder Verkauf einer Immobilie: Ein Verkehrswertgutachten unterstützt bei der Festlegung eines angemessenen Kauf- oder Verkaufspreises.
    • Finanzierung durch Banken: Banken benötigen häufig ein Verkehrswertgutachten, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen und die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers zu bewerten.
    • Erbschaftsangelegenheiten: Bei der Übertragung von Immobilien im Rahmen von Erbschaften ist ein Verkehrswertgutachten erforderlich, um die Erbschaftssteuer zu berechnen.
    • Gerichtliche Verfahren: In rechtlichen Auseinandersetzungen wie Scheidungen, Erbstreitigkeiten oder Enteignungsverfahren wird ein Verkehrswertgutachten verwendet, um den Wert der Immobilie festzustellen.
    • Steuerliche Angelegenheiten: Die Wertermittlung im Verkehrswertgutachten bildet die Grundlage für die Berechnung verschiedener Steuern wie Grunderwerbsteuer, Erbschafts- und Schenkungssteuer sowie Einkommenssteuer.

    Wann benötigen Sie ein Verkehrswertgutachten?


    Ein Verkehrswertgutachten wird notwendig, wenn Sie eine exakte und rechtssichere Einschätzung Ihrer Immobilie benötigen. Das ist der Fall, wenn Sie dem Finanzamt Zahlen vorlegen müssen, wenn es sich um eine Erbschaft handelt oder Sie wirtschaftliche Verhältnisse bei einem Gericht klären müssen. Des Weiteren benötigen Sie ein Verkehrswertgutachten zur Bilanzierung gemäß dem HGB.


    Wann könnte dies der Fall sein?


    In einer Immobilie ist viel Geld gebunden. Die Höhe dieses Geldwertes muss vor einer Veräußerung, zum Beispiel bei Erbschaftsfragen oder einer Scheidung, exakt und rechtssicher bestimmt werden. In der Regel haben mindestens zwei Parteien, bei Erbschaftsfragen sogar mehrere, berechtigtes bzw. zwingendes Interesse, den exakten Marktwert zu erfahren.

    Des Weiteren kommen in vielen Fällen auch Gerichte und Ämter als Entscheidungsträger ins Spiel.

    Obwohl ich Verkehrswertgutachten i.S. des § 194 BauGB ebenso für eine klassische Immobilienveräußerung erstelle, steht die Mehrzahl meiner Auftraggeber vor der Klärung weitreichender Entscheidungen wie sie bei einer Scheidung, bei der Klärung von Erbschaftswerten oder bei einer Schenkung anstehen. Hier sind rechtsgültige Verkehrswertgutachten unabdingbar.

    Als Gewerbetreibender sind Sie bei mir ebenfalls richtig. Die Einschätzung von Gewerbeimmobilien ist ein spezielles Gebiet. Hier ist neben gutem Fachwissen die Fähigkeit gefragt, unternehmerisches Denken und Handeln verstehen zu können.

    Nach 25 Jahren als Schreinermeister für Innenausbau im eigenen Betrieb, kann ich Gewerbeimmobilien als personenzertifizierter Immobiliengutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024:2012 umfassend einschätzen und rechtssicher nach § 194 i.S. des BauGB bewerten.


    Zusammengefasst werden in folgenden Situationen Verkehrswertgutachten unabdingbar:


    • Bei Scheidung, Schenkung oder einem anstehenden Erbe, wenn Vermögensfragen aber auch steuerliche Bewertungen rechtssicher geklärt werden müssen.
    • Sobald Gerichte bei einer Veräußerung involviert sind; zum Beispiel ein Nachlass- und Betreuungsgericht.
    • Bei Zwangsversteigerungen.
    • Wenn Privat- oder Betriebsvermögen an Dritte übertragen werden soll.
    • Bei Klärungsbedarf von Vermögenswerten vor dem Finanzamt.

    Wer fordert ein Verkehrswertgutachten?


    • Der Käufer, der hierdurch ein rechtssicheres Standing im Verkaufsprozess erhält.
    • Der Verkäufer, der durch verlässliche Zahlen eine gute Entscheidung fällen kann.
    • Indirekt das Finanzamt, das über ein zertifiziertes Verkehrswertgutachten die korrekten Steuersätze errechnet.
    • Gerichte, die Entscheidungen auf Basis beweisbarer und belastbarer Faktenlage fällen.
    • Die Erbengemeinschaft, die eine rechtssichere und unparteiische Grundlage wünscht.

    Zuverlässigkeit und Unabhängigkeit


    Ein Verkehrswertgutachten sollte von qualifizierten und unabhängigen Sachverständigen erstellt werden. Sachverständige verfügen über fundiertes Fachwissen, Erfahrung und Marktkenntnisse, um eine objektive Wertermittlung vorzunehmen. Die Unabhängigkeit des Gutachters gewährleistet eine neutrale und objektive Bewertung der Immobilie.


    Fazit


    Ein Verkehrswertgutachten ist ein wichtiges Instrument zur Ermittlung des aktuellen Marktwerts einer Immobilie. Es bietet eine fundierte und objektive Grundlage für Entscheidungen im Zusammenhang mit Immobilien, sei es der Kauf, Verkauf, die Finanzierung oder steuerliche Angelegenheiten. Durch die Zusammenarbeit mit qualifizierten Sachverständigen wird sichergestellt, dass der ermittelte Verkehrswert zuverlässig und aussagekräftig ist.


    Verkehrswertgutachten brauchen Erfahrung


    • Experte für Verkehrswertgutachten
    • Echtes Praxiswissen als Handwerksmeister
    • Mitglied der Deutschen Sachverständigen Gesellschaft
    • Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien
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