Was ist ein Mietwertgutachten?
E in Mietwertgutachten ist ein wichtiges Dokument für Vermieter wie Mieter, sobald kein Mietspiegel bei der jeweiligen Kommune vorliegt. In diesem Falle errechnet ein Sachverständiger rechtssicher den realistisch zu erzielenden Mietpreis einer Immobilie und erstellt ein Mietwertgutachten. Dies ist ein Dokument, welches als Beweis- bzw. Berechnungsgrundlage vorgelegt werden kann, wenn zwischen Mieter und Vermieter über die Höhe des Mietpreises oder bezüglich einer Erhöhung des Mietpreises Uneinigkeit herrscht.
Auch im Falle einer Renditeberechnung ist das Mietwertgutachten ein Dokument, das sowohl für Kapitalanleger wie auch Verkäufer das Maß zur Beurteilung des Kaufpreises der Immobilie ist.
Warum benötigen Sie ein Mietwertgutachten?
Gerade in kleineren Gemeinden liegt nicht immer ein Mietspiegel vor. Diesen benötigen Sie jedoch, um bei einer wohnwirtschaftlich genutzten Immobilie einen Mietpreis, also Ertrag der Immobilie, berechnen und ausweisen zu können. Durch das Mietwertgutachten wird also der Mietpreis errechnet, der
a) tatsächlich angesetzt und
b) durchgesetzt werden kann.
Wann benötigen Sie ein Mietwertgutachten?
Situationen, die ein Mietwertgutachten erforderlich machen sind:
- Durchsetzung einer Erhöhung der Miete.
- Streitigkeiten über die Höhe des Mietpreises.
- Es steht kein örtlicher Mietspiegel zur Verfügung, um einen ortsüblichen Mietpreis zu berechnen.
- Nutzwertermittlung im Rahmen einer Scheidung (objektiver plus angemessener Wohnwert).
- Errechnung des Rohertragswertes einer Immobilie im Falle einer Veräußerung der Immobilie.
Welche Unterlagen werden zur Erstellung eines professionellen Mietwertgutachtens benötigt?
Zur Erstellung eines solchen Gutachtens wird ein umfassender Einblick in zugehörige Dokumente genommen. Denn nur so können fachlich stimmige und rechtlich einwandfreie Gutachten erstellt werden. Die zur Berechnung relevanten Daten entnimmt der Gutachter aus folgenden Unterlagen:
- Grundriss
- Flurkarte
- Größe der Wohn- bzw. Nutzfläche
- Objektgröße
- Ausstattung und Zustand
- Ggf. Modernisierungszeitraum
- So vorhanden: Mängelliste
- Wohnflächenberechnung
- Kopie gültigen Mietvertrages und eventueller Nachträge
- Datum letzter Mietanpassung
- Aktueller Stadtplan
Wohnraummiete versus Gewerbemiete
Grundsätzlich muss bei einer Vermietung klar definiert werden, ob es sich um eine Wohnraummiete oder Gewerbemiete handelt. Beides kann nicht im gleichen Mietverhältnis Platz finden.
So bezieht sich ein Mietwertgutachten auf den jeweils deklarierten Mietvertrag.
Ein Beispiel zur Gewerberaummiete
Wohnt ein Unternehmer im gleichen Mietraum, in welchem er sein Unternehmen betreibt, gilt dieser Mietraum nach wie vor als Gewerbemietraum, sofern er aus diesem den maßgeblichen Teil seiner Einkünfte erzielt. Es entscheidet letztlich nicht die tatsächliche Nutzung. Es entscheidet die Höhe der ertragswirtschaftlichen Nutzung des Mietraumes.
Daher bleibt im Umkehrschluss ein Wohnraummietverhältnis als solches bestehen, wenn der Mieter in einem Zimmer seiner Mietwohnung zum Beispiel nebenbei einen Onlinehandel betreibt, sofern dieser nicht den maßgeblichen Teil seiner Einkünfte darstellt.
Es ist also wichtig, genau zu definieren, ob es sich um eine Wohnraummiete oder eine Gewerberaummiete handelt. Um bei fehlendem Mietspiegel seitens der Kommune rechtssicher auftreten zu können, benötigen Sie als Vermieter ein Mietwertgutachten.
Sofern Sie ein Mietwertgutachten für Ihre Immobilie benötigen, rufen Sie mich an.
Ich bin als langjähriger Kenner des D-A-CH-Raumes für Sie unterwegs in den Gebieten: Stuttgart, Böblingen, Tübingen, Reutlingen, Ulm, Augsburg, München, sowie im Bodenseeraum, Freiburg und der angrenzenden Schweiz.
- Bausachverständiger und personenzertifizierter Gutachter für Immobilien DIN EN ISO/IEC 17024:2012
- In ständiger Weiterbildung zum Thema Immobilienbewertungen und Bauschäden
- 27 Jahre lang Schreinermeister im eigenen Betrieb
- Viele Jahre in ganz Süddeutschland auch im Innenausbau tätig
- Ihr kompetenter Berater auch für schwierige Konstellationen