Zertifizierte Vergleichswertgutachten
von Gerd Hirning
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Das Vergleichswertgutachten
Ein Vergleichwertgutachten ist ein Gutachten, das zur Bewertung von Immobilien herangezogen wird. Es ist die präzise Errechnung des Wertes von Grundstücken sowie Immobilien anhand erzielter Kaufpreise gleicher oder ähnlicher Grundstücke oder Immobilien. Wichtig ist der Vergleich mit zeitlich aktuellen Verkäufen. So können sehr genaue Vergleichswertgutachten erstellt werden, welche weiteren Parameter berücksichtigen und beinhalten. Diese Gutachtenerstellung nennt man Vergleichswertverfahren.
Zur Erstellung eines belastbaren Vergleichswertgutachtens werden durchschnittlich 10 – 15 vergleichbare Verkaufsfälle bzw. -objekte herangezogen.
Das Vergleichwertgutachten dient dazu, den Verkaufspreis, Kaufpreis oder Marktwert einer Immobilie zu ermitteln und wird oft bei Wohnhäusern, Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken angewendet.
Nicht in Frage kommt ein solches Gutachten bei komplexen Gebäuden oder Geschäftsimmobilien, da hier die Vergleichsparameter für exakte Berechnungen nicht ausreichend. Hier ist jeder Verkaufsfall sehr spezifisch. Es besteht also in diesem Fall nicht die Möglichkeit, auf vergleichbare Verkaufsfälle zurückzugreifen.
Aus diesem Grunde werden bei komplexen Gebäude- und Geschäftsimmobilien Sachwertgutachten oder Ertragswertgutachten erstellt.
Inhalte eines Vergleichwertgutachtens
Ein Vergleichwertgutachten enthält verschiedene Informationen und Analysen, um den Wert einer Immobilie mithilfe des Vergleichswertverfahrens zu ermitteln. Folgende Inhalte sind typischerweise enthalten:
- Objektbeschreibung: Eine detaillierte Beschreibung der zu bewertenden Immobilie, einschließlich Lage, Größe, Baujahr, Ausstattung und Zustand.
- Auswahl der Vergleichsobjekte: Die Auswahl geeigneter Vergleichsobjekte, die ähnliche Merkmale wie die zu bewertende Immobilie aufweisen, beispielsweise Größe, Lage, Baujahr oder Ausstattung.
- Vergleichsdaten: Die relevanten Daten der Vergleichsobjekte, wie Verkaufspreise, Größe, Ausstattung und Lagequalität.
- Anpassungsfaktoren: Berücksichtigung von Unterschieden zwischen der zu bewertenden Immobilie und den Vergleichsobjekten durch Anpassungsfaktoren. Diese Faktoren können beispielsweise die Lagequalität, der Zustand oder besondere Ausstattungsmerkmale sein.
- Wertermittlung: Die Berechnung des Vergleichswerts der zu bewertenden Immobilie anhand der Vergleichsdaten und der Anpassungsfaktoren.
- Begründung und Dokumentation: Eine ausführliche Begründung der Wertermittlung, die die Auswahl der Vergleichsobjekte, die Anpassungsfaktoren und alle weiteren relevanten Informationen einschließt.
Wann benötigen Sie ein Vergleichswertgutachten?
Sobald Sie sich in einer gerichtlichen Vermögensauseinandersetzung befinden, wird ein zertifiziertes Vergleichswertgutachten notwendig, damit Sie mit rechtlich sicheren Daten agieren können. Solche Auseinandersetzungen in Vermögensfragen können sein:
- Scheidung: Ist ein Verkauf die beste Lösung? Entschädigungszahlung in welcher Höhe? etc.
- Kauf oder Verkauf einer Immobilie: Das Vergleichwertgutachten unterstützt bei der Festlegung eines angemessenen Kauf- oder Verkaufspreises.
- Finanzierung durch Banken: Bankenbenötigen häufig ein Vergleichwertgutachten, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen und die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers zu bewerten.
- Steuerliche Angelegenheiten: Das Vergleichwertgutachten wird zur Berechnung verschiedener Steuern wie der Grunderwerbsteuer, Erbschafts- und Schenkungssteuer sowie der Einkommenssteuer verwendet.
- Gerichtliche Verfahren: In rechtlichen Auseinandersetzungen wie Scheidungen, Erbstreitigkeiten oder Enteignungsverfahren dient das Vergleichwertgutachten als Grundlage für die Wertermittlung der Immobilie.
- Portfolioanalyse: Bei der Analyse von Immobilienportfolios können Vergleichwertgutachten verwendet werden, um den Gesamtwert der enthaltenen Immobilien zu ermitteln.
Welche Daten werden zur Erstellung eines Vergleichswertgutachtens herangezogen?
a) Aktuell erzielte Kaufpreise von Vergleichsobjekten. Diese sind in der Tat die wichtigsten und relevantesten Daten, die den Anforderungen gemäß ImmoWertV (Wertermittlungsverordnung) gerecht werden. Diese Kaufpreise sind in den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse gelistet und werden dort vom Gutachter abgerufen.
b) Die aktuell dotierten Angebotspreise vergleichbarer Grundstücke bzw. Immobilien werden zur Berechnung nicht herangezogen, da sie keine Aussagekraft besitzen. Die meisten Angebotspreise decken sich in der Regel nicht vollständig mit Verkaufspreisen und das aus unterschiedlichen Gründen.
Diese können aus der Situation eines Notverkaufs resultieren bis hin zu einem zu hoch oder im schlechteren Fall von einem zu niedrig angesetzten Angebotsreis.
Des Weiteren verändern zunächst nicht einsehbare Mängel den üblichen Angebotspreis im Bezug zum letztlich erzielten Verkaufspreis ebenso. Aus diesem Grund ist ein Blick auf die aktuellen Immobilien- und Grundstücksangebote zwar gängige Praxis, er besitzt jedoch nicht die letztliche Relevanz.
c) Die Marktrecherche ist ein weiteres wichtiges Analyseinstrument. Aber, welcher Markt hat welche Aussagekraft? Auch hier prüft der Gutachter unterschiedliche Auswertungen.
Zum Beispiel:
- Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse
- Auswertungen von Online-Immobilienportalen erstellt. Diese sind jedoch nur bedingt aussagekräftig, da lediglich Angebotspreise
- Auswertungen von Verbänden und Banken sowie Maklerunternehmen. Auch hier gilt es, die unterschiedlich angesetzten Parameter im Auge zu behalten.
Ein zertifiziertes Vergleichswertgutachten ist ein Dokument, mit dem Sie sicher und beruhigt durch jeden Verkaufsprozess sowie durch eine gerichtliche Vermögensauseinandersetzung gehen können.
Vorteile und Grenzen des Vergleichswertverfahrens
Das Vergleichswertverfahren und das Vergleichwertgutachten bieten mehrere Vorteile, wie:
- Einfache Anwendung und Verständlichkeit des Verfahrens.
- Berücksichtigung der tatsächlichen Marktbedingungen durch den Vergleich mit realen Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien.
- Breite Verfügbarkeit von Daten zu Vergleichsobjekten auf dem Immobilienmarkt.
- Flexibilität bei der Auswahl und Anpassung der Vergleichsobjekte.
Allerdings gibt es auch Grenzen des Vergleichswertverfahrens, wie zum Beispiel:
- Eingeschränkte Anwendbarkeit bei speziellen oder einzigartigen Immobilien.
- Abhängigkeit von ausreichender Verfügbarkeit und Vergleichbarkeit von Vergleichsobjekten.
- Notwendigkeit einer genauen Anpassung der Vergleichsdaten, um Unterschiede zwischen den Objekten zu berücksichtigen.
Alternative Bewertungsverfahren zu Vergleichwertgutachten
Es gibt neben dem Vergleichswertverfahren auch alternative Bewertungsverfahren, die bei der Wertermittlung von Immobilien eingesetzt werden können. Diese Verfahren können in bestimmten Situationen vorteilhaft sein, insbesondere wenn das Vergleichswertverfahren aufgrund von fehlenden Vergleichsobjekten oder speziellen Immobilieneigenschaften nicht angewendet werden kann. Zu den alternativen Verfahren gehören:
- Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren basiert auf den erzielbaren Erträgen einer Immobilie, insbesondere bei vermieteten Objekten. Es berücksichtigt die Mieteinnahmen, die Betriebskosten, den Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer, um den Wert der Immobilie zu berechnen.
- Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren konzentriert sich auf die Bewertung der baulichen Substanz einer Immobilie und des Grundstücks. Es berücksichtigt die Herstellungskosten, den Bodenwert und Abnutzungsfaktoren wie Alter und Zustand der Immobilie.
- Residualwertverfahren: Dieses Verfahren wird häufig bei der Bewertung von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial angewendet. Es basiert auf dem erwarteten Verkaufserlös nach Abzug der Entwicklungskosten.
Fazit
Das Vergleichwertgutachten bietet eine wichtige Methode zur Bewertung von Immobilien und zur Ermittlung ihres Marktwerts. Durch den Vergleich mit ähnlichen Immobilien können objektive und plausible Wertabschätzungen vorgenommen werden. Es ist jedoch wichtig, die Grenzen des Vergleichswertverfahrens zu verstehen und bei speziellen Immobilien oder besonderen Marktbedingungen auch andere Wertermittlungsverfahren in Betracht zu ziehen.
Vergleichswertgutachten brauchen Erfahrung
- Experte für Vergleichswertgutachten
- Echtes Praxiswissen als Handwerksmeister
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